Industria y futuro

Publicado por: Helena Kryukova

Resistencia y optimismo cauteloso: así es como puede describir el comportamiento de los desarrolladores y corredores de Dubai en los primeros meses de 2015, en el contexto del aumento de la demanda y una disminución simultánea de los precios. Parece que la principal lección que Dubai aprendió de la difícil experiencia de 2008-2009 fue la conciencia de la importancia de tener bases sólidas para cualquier entusiasmo. Pero el entusiasmo del emirato en el mercado inmobiliario no disminuyó en absoluto.

Cambio de etapas

Un cambio natural en los períodos de actividad y enfriamiento relativo es característico de cualquier mercado inmobiliario. Y Dubai en este sentido, podemos decir, tuvo suerte. Después de un ritmo febril de crecimiento y aumento de los precios a fines de 2013 - principios de 2014, que recordó a muchos del auge anterior a la crisis de 2008 que el FMI incluso emitió una advertencia oficial a las autoridades de Dubai, el cambio de rumbo hacia la refrigeración fue relativamente indoloro.

La etapa crítica ya se ha completado. El colapso del mercado no ocurrió, por el contrario, en la segunda mitad de 2014, el mercado comenzó a adquirir gradual y lentamente todas las características de un desarrollo maduro y estable. Esto se debió en gran medida a las medidas oportunas y efectivas del gobierno de Dubai, que se ha mencionado repetidamente en muchas fuentes. Ahora me gustaría decir algo más. Sobre lo que este mismo mercado espera a continuación.

La revaluación artificial de los bienes raíces de Dubai, junto con la saturación del mercado con nuevas viviendas de alta calidad, según los expertos, llevará al emirato al inevitable ajuste de precios en 2015. A principios de año, algunos analistas alarmados sobreestimaron ligeramente las cifras de pronóstico específicas a este respecto, pero después de algunas semanas corrigieron sus predicciones. Por lo tanto, los expertos de Jones Lang Lasalle, una oficina internacional de análisis y consultoría, prometen a Dubai una reducción del 5-10% en los precios para 2015. Según los expertos de JLL, solo en los últimos dos años, según junio de 2014, los precios inmobiliarios en Dubai aumentaron un 56%. En 2015, según JLL, se pondrán en servicio 25 mil unidades de viviendas nuevas en Dubai, lo que equivale al 7% del stock de viviendas existentes de todo el emirato. Sin embargo, según Craig Plumb, jefe de análisis de la sucursal de JLL en Oriente Medio, el mercado es bastante capaz de aceptar tantas propiedades inmobiliarias nuevas sin bajar los precios. Su declive, por lo tanto, estará determinado más probablemente por otros factores, en particular, precios de la vivienda excesivamente altos.

Otro aspecto de la fijación de precios en muchos sectores de la economía de Dubai que despierta la preocupación de los posibles inversores en el extranjero es la situación con los precios del petróleo, cuyo costo se asocia tradicionalmente en la mente del público con los precios de todo lo demás, y especialmente en los países árabes que lideran la exportación de este " oro negro ".

En este sentido, los expertos tienen prisa por consolarnos: una caída en los precios del petróleo no tendrá un impacto significativo en el mercado inmobiliario en Dubai. Este emirato tiene poco que ver con el mercado de comercio de petróleo, pero una caída en las cotizaciones de acciones en un 30% desde el indicador máximo en junio de 2014 puede debilitar la confianza de los posibles inversores, dicen los expertos JLL. La situación en el mercado de divisas puede debilitar un poco la actividad de algunos inversores: debido a la vinculación del dirham al dólar, vivir en Dubai se ha vuelto más caro para algunos expatriados, pero en general, en este sentido, la situación cambiará poco, dice el informe de JLL.

Grado de mercado

El hecho de que el claro enfriamiento del mercado inmobiliario de Dubai sea un signo seguro de su estabilización, uno dudaría si solo los analistas expresaran optimismo en este sentido.

Sin embargo, es completamente compartido por aquellos de quienes depende directamente el desarrollo de la situación, es decir, los propios participantes del mercado, desarrolladores y corredores, figuras clave de la industria. El 90% del mercado inmobiliario de Dubai está controlado actualmente por cuatro gigantes de la industria: Nakheel, Damac, Dubai Properties y Emaar. Por lo tanto, las fluctuaciones en las ganancias y la actividad de estos desarrolladores afectan significativamente la situación en el mercado inmobiliario en general.

Por ejemplo, el gigante del mercado inmobiliario de Dubai, Nakheel, que en 2014 encargó 132 nuevas propiedades residenciales en la isla artificial de The Palm Jumeirah y una serie de propiedades en áreas de Dubai como A1 Furjan, International City, Jumeirah Village, Jumeirah Park y Jumeirah Heights, espera un crecimiento significativo de las ganancias en 2015 y no va a menospreciar el ritmo de su actividad. La compañía tiene la intención de aumentar sus ingresos de alquiler hasta US $ 2 mil millones por año, debido a casi un millón de metros cuadrados nuevos de espacio comercial que el desarrollador encargará en el año en curso, así como 30 mil nuevas instalaciones de viviendas que se arrendarán . Nakheel obtuvo el apoyo de los bancos durante los próximos cuatro años: las instituciones financieras proporcionarán al desarrollador préstamos de al menos US $ 2.15 mil millones. Nakheel tiene la intención de proporcionar contratos de construcción en 2015 por un total de US $ 1.91 mil millones, mientras que en el año pasado, esta cifra fue de US $ 1,44 mil millones.

Otro jugador importante en la industria de bienes raíces de Dubai, Damac, también presentó su pronóstico para el futuro: en 2015, es probable que el mercado se estabilice, mientras que en 2016-2017 es probable que la cantidad de nuevos proyectos comisionados disminuya, lo que puede conducir a una nueva ronda aumentos de precios.

La opinión colectiva de la mayoría de los participantes en el mercado inmobiliario de Dubai también confirma la moderación de la caída de los precios de la vivienda en Dubai en 2015, pero llama a otros los factores de la caída. Esto es, en primer lugar, un aumento en las tarifas por la venta de bienes raíces, reglas más estrictas para la emisión de hipotecas y la falta de viviendas asequibles, a pesar del hecho de que entre todos los países del Golfo (CCG), los Emiratos Árabes Unidos han liderado regularmente las calificaciones en términos del volumen de bienes inmuebles puestos en funcionamiento en los últimos años. . Por ejemplo, el valor total de los bienes inmuebles construidos en 2014 se estima en US $ 21,28 mil millones. Pero, desafortunadamente, la proporción de los bienes inmuebles más buscados y asequibles en esta masa total es demasiado pequeña, de ahí la excesiva demanda de los mismos.

Tiempo compartido y crowdfunding

Y estas dos nuevas palabras fueron dichas por los propios inversores inmobiliarios, que buscan constantemente nuevas y más rentables formas de invertir en la esfera más confiable, la esfera de los bienes raíces residenciales. Para Dubai en particular, y para los EAU en su conjunto, estos dos conceptos se han vuelto particularmente relevantes precisamente debido al aumento constante de los precios, que no permite a los inversores con un presupuesto limitado comprar viviendas separadas para su uso durante todo el año. Y aquí el tiempo compartido y el crowdfunding vienen al rescate.

Sin embargo, estos conceptos son nuevos precisamente para Dubai, donde este año por primera vez apareció en el mercado una propuesta completa para cofinanciar las compras de viviendas. DURISE hizo tal oferta a los pequeños inversores con respecto a los apartamentos en el complejo Old Town Island en el barrio central de Dubai Souq A1 Bahar. Según una propuesta de DURISE, el monto mínimo de inversión que los tenedores de intereses pueden invertir en una compra conjunta de viviendas sobre la base de crowdfunding será de US $ 5000.

El concepto de crowdfunding está dirigido a aquellos inversores potenciales que no tienen fondos suficientes para la compra independiente de viviendas individuales, pero que pueden invertir parte del dinero necesario para comprar una propiedad en particular. Por lo tanto, la compañía intermediaria se las arregla para recaudar fondos suficientes para comprar uno (apartamento) o varios (hasta todo el complejo) objetos de bienes raíces, y los tenedores de acciones e inversores se convierten en propietarios completos de estos bienes inmuebles en igualdad de condiciones.

En general, los esquemas de crowdfunding son bastante diversos e involucran diversas formas de participación de los inversores. Este principio de invertir en bienes raíces ha sido recientemente de gran interés para los inversores en Rusia y otros países del mundo. En Dubai, el crowdfunding en relación con bienes raíces solo "sondea el suelo". Otro tipo de inversión en bienes raíces, que apareció en Dubai relativamente recientemente y, por lo tanto, no es conocido por todos, fue el concepto de tiempo compartido. Según un nuevo informe analítico de la compañía de marketing AFH, el mercado inmobiliario de Dubai obtendrá al menos US $ 3.8 mil millones en ingresos en el corto plazo debido a la mayor demanda de bienes raíces en el sector de tiempo compartido.

El tiempo compartido supone que el propietario tiene el derecho de vivir en su apartamento o casa durante un cierto período de tiempo durante el año (generalmente un período de un mes a tres durante el año que elija el propietario), y el resto del tiempo la propiedad es alquilada por una organización de gestión a la cual el propietario confía este derecho o el que originalmente construyó y opera este complejo residencial. Por lo tanto, la vivienda aporta ingresos al propietario de la vivienda y, al mismo tiempo, repone el fondo de bienes inmuebles de hoteles en la ciudad. Esta forma de propiedad también se conoce a menudo como propiedad compartida o conjunta. La industria del tiempo compartido en los Emiratos Árabes Unidos creció un 15-20% solo en 2013 y en 2014, en otro 30%, según el informe de AFH. Pero la demanda de tales instalaciones de hospitalidad está creciendo año tras año, tanto de turistas que desean alojarse en cómodos apartamentos como de inversores que desean comprar una segunda casa para ellos, que al mismo tiempo podrían alquilarse de manera rentable la mayor parte del año.

Por lo tanto, es obvio que Dubai ha demostrado su capacidad para aprender de los errores: ahora el aumento de los precios inmobiliarios aquí no causa colapsos en el mercado, sino que solo da lugar a nuevas formas de administrar tanto el mercado como las inversiones, lo que se refleja en la introducción de esquemas relativamente nuevos de crowdfunding y tiempo compartido para Dubai. Y cualesquiera que sean las causas de las fluctuaciones en el mercado inmobiliario en Dubai, una cosa es obvia: todas tienen una base real, lo que significa que los cambios de precios pueden considerarse no un signo de degradación del mercado, sino un signo de su madurez final, que se produce solo en un período de completa estabilidad. .

Puede obtener información adicional sobre la adquisición y gestión de bienes inmuebles en Dubai a través de especialistas de IMEXReal Estate por teléfono, en Moscú +7 495 5100008, teléfono gratuito en los EAU 800-IMEX (800-4639) o enviando una solicitud por correo electrónico a [email protected] .

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