Dubai Real Estate: 4 tipos de inversiones

SI PIENSA EN INVERTIR EN INMUEBLES DEL EMIRATO MÁS HERMOSO, SERÁ ÚTIL PARA APRENDER SOBRE LOS TIPOS BÁSICOS DE INVERSIONES SIMILARES Y LOS BENEFICIOS DE CADA UNO DE ELLOS.

Dubai realmente ofrece uno de los niveles más altos de ingresos inmobiliarios, tanto en términos del costo de capital de la propiedad como de la tasa de alquiler. Es ella quien atrae a los inversores a Dubai en primer lugar. Solo aquí puede obtener hasta el 20% de los ingresos por alquiler por año. Además, la seguridad de las inversiones, incluso en bienes inmuebles en construcción, sobre plano, protegidos a nivel legislativo estatal.

Crear el sistema más transparente y efectivo para monitorear y registrar transacciones en el mercado inmobiliario es una de las prioridades del organismo principal para regular el mercado inmobiliario en Dubai, el Departamento de Tierras de Dubai y la Agencia Reguladora del Mercado Inmobiliario de Dubai (RERA), su unidad.

Nuestra elección está siempre y en todas partes predeterminada por nuestras propias metas y objetivos, pero también por nuestro carácter, apetito de riesgo o, por el contrario, precaución. Cuántas personas, tantas opiniones, pero el conjunto de ambos siempre se puede reducir a un rango bastante estrecho de especificaciones. Del mismo modo, la situación está en el campo de la inversión inmobiliaria. Existen cuatro tipos de inversiones inmobiliarias importantes en Dubai, según el propósito.

1. Cartera de inversiones "especulativa"

Características clave

  • La liquidez más alta entre todas las opciones para inversiones inmobiliarias en Dubai;

  • protección contra la inflación debido al crecimiento del costo de capital del objeto;

  • inversiones en instalaciones en construcción con posibilidad de capitalización de hasta 30% y más por año; inversiones desde US $ 100 mil.

Riesgos:

  • pérdida de ganancias por el uso de capital entre el retiro de fondos de un proyecto antes de invertir en otro proyecto de inversión atractivo;

  • la probabilidad de que se extienda el tiempo de construcción (aunque en este momento, el liderazgo de Dubai está monitoreando de cerca todos los proyectos diferidos o incluso congelados y devuelve fondos a los inversores si es necesario).

La cartera especulativa es una inversión altamente líquida en el sector inmobiliario residencial / comercial de Dubai en construcción en la etapa inicial de construcción (en la etapa de tajo), así como en proyectos de mercado secundario ya preparados, las llamadas "ofertas especiales".

La elección de una cartera de inversiones está determinada por tres factores principales: tiempo, precio y riesgo. Para los objetos en construcción, los mismos tres factores principales desempeñan un papel: la disposición a esperar hasta la finalización de la construcción, un cierto riesgo asociado con el hecho de que está invirtiendo en algo intangible (aunque recientemente los desarrolladores de Dubai reducir este riesgo a casi nada), así como el hecho de que el período de puesta en marcha puede retrasarse, así como el precio de la emisión. Y un matiz más: en el caso de una "oferta especial", debe tomar decisiones instantáneas y hacer un depósito rápido, que también puede convertirse en un factor estresante.

El nivel de inversión para este tipo de inversión comienza con US $ 100 mil: cuanto mayor sea el monto de la inversión, mayores serán los dividendos. Este tipo de inversión tiene la mayor liquidez (teniendo en cuenta el riesgo y el momento), y el ingreso neto será la diferencia entre los fondos originalmente invertidos y el valor de mercado del objeto en el momento de su reventa (hasta 15% por año).

¿Por qué la gente está lista para esperar? Preguntamos a los propios inversores. Igor Glazov, de la ciudad de Astana, Kazajstán, invirtió en Dubai porque, en su opinión, los bienes raíces tienen una cierta estabilidad antiinflacionaria: "Con el tiempo, todo se vuelve más caro debido a la demanda: tanto pan, gasolina, cemento, metal y otros materiales utilizados durante la construcción, y esta calidad, la estabilidad antiinflacionaria protege al inversor mejor que otros y protege la cartera de inversiones, a diferencia del dinero en cuentas de depósito, que solo por la inflación pierde su poder adquisitivo, y los intereses ni siquiera ponerse al día con la inflación real ".

Además, si usted es partidario de decisiones más conservadoras o no está dispuesto a esperar la finalización de la construcción, y en general de alguna manera no confía en lo que no puede tocar, entonces el factor tiempo se vuelve secundario. Ahora su elección está determinada más probablemente por sus objetivos individuales. Suponga que alquilar es exactamente lo que le conviene.

2. Cartera de inversiones "Alquiler"

Características clave

  • ingresos de alquiler promedio de 7-8% por año; la posibilidad de invertir desde US $ 130 mil;

  • capitalización de la instalación a lo largo del tiempo hasta un 15% anual;

  • menos riesgoso en comparación con la cartera de inversiones especulativas;

  • la capacidad de usar bienes raíces para sus propias necesidades y proyectos;

  • La oportunidad de elegir entre apartamentos residenciales, inmuebles comerciales.

Riesgos:

  • resolver problemas con inquilinos; contabilizar la puntualidad tanto del pago del alquiler como de los costos de mantenimiento; todos los riesgos asociados con el auto-alquiler;

  • una disminución periódica en el costo de capital del objeto en sí, que, sin embargo, de forma anual da como resultado un crecimiento exclusivo.

Si está comprando una propiedad en Dubai con el objetivo principal de alquilar, entonces el paquete "Rent" es adecuado para usted, una inversión estable en los lujosos apartamentos de Dubai, que genera ingresos durante todo el año en moneda extranjera. Viviendas prefabricadas para amueblar o lujosos apartamentos amueblados, con todas las comodidades de un moderno complejo residencial u oficina, locales comerciales: esto es lo que ofrece la cartera de inversiones de Rentport.

"¿Por qué invertí en Dubai?", Pregunta el inversor Sergei Dolmatov de Moscú: "En primer lugar, de todas las transacciones con bienes inmuebles en Dubai (uso comercial, ventas, alquiler) hay estabilidad de ingresos (en comparación, por ejemplo, con valores si, por supuesto, no puedes especular con ellos.) Por ejemplo, en 2011 compré dos apartamentos de dos habitaciones (una habitación cada uno, como se dice aquí) en el área de JBR. Luego cuestan 1 millón de dirhams cada uno. Estos son apartamentos en alguna parte 68-70 cuadrados cada uno. En 2014, estos apartamentos ya valían 1,5 millones de dirh en el mercado mov, es decir, su precio aumentó casi un 50% en tres años. Además, de la finalización de los tres años tuve un ingreso del 7% por año. Hoy, el valor de mercado de los apartamentos ha disminuido un poco, en algún lugar en un 10% por año, pero estos son Ahora las condiciones del mercado. Estoy seguro de que para fin de año mis apartamentos volverán a agregar un 10-15% en el precio, así que estoy tranquilo ".

Pero volvamos a la inversión. ¡Mar, sol, sueño, playas todo el año! Dubai es verdaderamente un paraíso turístico (y no solo), del que hablaremos más adelante. Y si no quiere pensar en ningún problema doméstico en este paraíso, si se convierte en "propietario", elija el paquete "Garantía".

3. Paquete de inversión "Garantía"

Características principales: la adquisición de propiedades inmobiliarias hoteleras a un precio de US $ 250 mil;

  • ingresos de alquiler garantizados en la región de 5-10% por año, dependiendo del proyecto;

  • un contrato formal con el desarrollador para la provisión de todos los servicios del hotel;

  • la oportunidad de usar su propiedad debajo de una habitación de hotel para usted durante 1 semana en un año;

  • La ausencia de problemas asociados con el alquiler independiente de locales y el control de la ocupación.

Riesgos:

  • al vencimiento del período de ingresos garantizados (de 3 a 7 años, dependiendo del desarrollador), varios riesgos asociados con las fluctuaciones en el mercado turístico y la demanda de la propiedad (prácticamente negada debido a la alta demanda de habitaciones de hotel, ofertas insuficientes e inclusión de su propiedad en el grupo de alquiler )

El mismo nombre de este portafolio de inversiones sugiere que fue creado para personas cuidadosas e ingeniosas, pero destinadas a un resultado garantizado.

Si solo necesita ingresos netos, elija esta cartera de inversiones, que consiste principalmente en apartamentos de hotel, con todos los beneficios y ventajas resultantes. Comprar bienes inmuebles en hoteles es la forma más fácil de invertir, a veces ni siquiera requiere su presencia en la venta. En el futuro, la cadena hotelera o el operador turístico abordarán todos los problemas, incluido el control del nivel de ocupación, en el que estas empresas se han especializado durante años. Por lo tanto, este tipo de inversión puede llamarse pasivo y garantizado. Le traerá hasta un 10% por año.

¿Qué dicen los propios inversores?

"Me parece que el objetivo principal de invertir en bienes raíces, si esto no es trabajo, no es tanto ganar como proteger contra la hiperinflación. Y en Dubai también trae excelentes ganancias operativas", dijo el inversionista George Loria de Ufa. Compré una habitación en un hotel de Dubai por 1,35 millones de dirhams. De acuerdo con el desarrollador, recibiré un 10% anual garantizado, independientemente de cómo alquilará la habitación allí. Además, yo mismo puedo descansar allí durante una semana en año con la familia ". Que dijimos Correcto, ingreso pasivo!

Por supuesto, siempre habrá quienes no estén satisfechos con ninguno de los tipos de opciones propuestas para la clasificación tradicional de las inversiones inmobiliarias.

Dubai está listo para ofrecer la cartera de inversiones Million Plus a más que inversores ricos.

4. Cartera de inversiones "Million Plus"

Características clave

  • inversiones de US $ 1 millón en bienes inmuebles hoteleros en construcción o en bienes inmuebles hoteleros terminados;

  • Adquisición de un hotel de 3-4 estrellas;

  • ejecución de un contrato con el desarrollador para el posterior arrendamiento de todo el complejo con un ingreso garantizado del 8% anual; capitalización de la instalación al nivel de 10-15% por año.

Riesgos:

  • la necesidad de un análisis constante de la situación del mercado (estos riesgos también pueden minimizarse contactando a profesionales);

  • La necesidad de un cierto control personal, ya que un proyecto de este nivel ya implica una alta responsabilidad personal.

La cartera de inversiones de Million Plus, como su nombre lo indica, incluye "edificios de apartamentos" enteros, como habrían dicho los arrendatarios y propietarios anteriores, por un valor de US $ 1 millón, o complejos de edificios comerciales, oficinas, hoteles completos, terrenos de construcción. Este es un nivel de inversión completamente diferente, como dicen, el nivel más alto. Por ejemplo, actualmente se ofrecen a la venta hoteles de tres y cuatro estrellas en el mercado de Dubai en áreas como TECOM, International City, Deira, Al Barsha y Al Sufouh. Esto, como regla, es una propiedad terminada o en construcción en la etapa de finalización con un promedio de 100 o más habitaciones para cada edificio. Estamos hablando de inversiones de 110, 155, 275 millones de dirhams (US $ 30 millones; US $ 42 millones; US $ 75 millones), pero la liquidez de tales objetos de inversión es una de las más altas. ¿Será rentable el negocio del turismo? Baste recordar que el emirato está decidido a atraer a 20 millones de turistas al año a Dubai en la Expo 2020. Quizás todo esto esté dicho.

Escuchemos lo que dicen los inversores de más alto nivel, dicen los inversores millonarios. Un inversor indio, Diraj Saluja, quien ha estado viviendo en una villa en The Palm Jumeirah durante varios años, cree que no hay mejor lugar que Dubai para vivir e invertir. Él dice: "Debe comprender que la inversión inmobiliaria de este nivel, desde US $ 1 millón o más, no es solo una inversión pasiva. Es un proyecto empresarial que puede desarrollarse para obtener aún más beneficios en el futuro". Mi plan es comprar un hotel en la zona económica libre de TECOM. El desarrollador ofrece una garantía del 8% anual en alquiler durante 5 años.

Y luego el mercado mostrará cómo se desarrollará la situación. En cualquier caso, está claro que la capitalización de tales proyectos también se mantiene en un nivel bastante alto ".

Sin lugar a dudas, esta cartera de inversiones, como otras, también tiene ciertos riesgos. Pero estos son riesgos que son característicos de toda la situación en el mercado en su conjunto, riesgos inherentes a cualquier empresa comercial grande, que garantizan un alto ingreso si tiene éxito.

Si descubrimos los tipos de inversiones, solo queda resumir en conclusión por qué necesita todo esto. Además del aspecto financiero de las inversiones, que, esperamos, se haya vuelto obviamente rentable para usted, también hay un factor económico y un factor de prestigio puro. Dubai es un lugar de moda, casi nadie discutirá con esto. Este es un gran "proyecto" moderno y sorprendente de imaginación, un proyecto de futuro para todo el mundo, un ejemplo de cómo incluso se puede construir una ciudad turística futurista, funcional y codiciada, un centro comercial mundial, un oasis económico y solo una metrópolis moderna en una realización, incluso en medio del desierto. Con solo el 5% de las reservas de petróleo de los EAU, el emirato logró convertirse en el primero entre sus vecinos y convertir el capital ganado en petróleo en crecimiento, para crear su propio futuro a expensas de ellos.

¿Qué más estamos buscando en una ciudad soñada?

La seguridad que se ha cultivado en Dubai, el clima maravilloso la mayor parte del año, la estabilidad de la moneda local: el dirham, vinculado al dólar estadounidense (que es extremadamente importante recientemente), la infraestructura de transporte conveniente (¿se acordó de los atascos de Moscú?), Creado desde cero e inmediatamente a partir de teniendo en cuenta todas las necesidades de una ciudad en crecimiento, precios bajos para una canasta de consumo ordinaria (aquí son bastante bajos debido a la abundancia de mano de obra barata). Lo que sea que esté buscando: paz en una villa junto al mar, buena suerte en los negocios en la intersección de muchas rutas comerciales de Asia, Europa y África, o simplemente una buena opción para una colocación confiable y pasiva de su capital, y tal vez todo esto junto, la respuesta siempre será Dubai

Puede obtener información adicional sobre la adquisición y gestión de bienes inmuebles en Dubai de especialistas en IMEX Real Estate por teléfono en Moscú +7 495 510 0008, teléfono gratuito en los EAU 800-IMEX (800-4639) o enviando una solicitud por correo electrónico [email protected].

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