La compañía IMEX presenta en el mercado ruso proyectos inmobiliarios residenciales y comerciales de los mayores desarrolladores de EAU: Damac, 32 Group, Saba, Tameer, IFA, KM properties, Al Seef, Diamond Investment, Deyaar, Vakson, Credo, Fortune Group, Trident. IMEX es el único agente oficial de EMAAR Properties en Rusia.
Los Emiratos Árabes Unidos hoy en día simplemente están inundados de agencias inmobiliarias e intermediarios independientes, a pesar de reforzar el control de las autoridades sobre la liquidación de las ventas y el proceso de registro. Hoy, solo los perezosos no se dedican a bienes raíces en los EAU. Todos están listos para ofrecer sus servicios en su búsqueda, venta o compra. Sin embargo, ¿por qué necesitamos un intermediario, pensamos, si las puertas de los desarrolladores siempre están abiertas para los visitantes y usted puede contactarlos directamente? Con esta y otras preguntas que interesan a nuestros lectores, llegamos al socio gerente de IMEX Real Estate Oleg Lavrik.
- Oleg, ¿por qué, en su opinión, las personas recurren a intermediarios que desean comprar o vender bienes raíces, porque la información sobre los desarrolladores y sus propiedades está disponible gratuitamente, por ejemplo, en Internet, y las compañías de bienes raíces no la ocultan?
De hecho, nadie oculta los nombres de los desarrolladores. Ofreciendo proyectos en el sitio web de la empresa www. imexre.com, siempre tratamos de indicar quién es exactamente el desarrollador de este o aquel objeto. No tiene sentido ocultar algo, porque el cliente aún recibe el contrato de venta del desarrollador general. Nunca negamos a nuestros clientes una solicitud para familiarizarse con los bienes inmuebles de una empresa en su oficina. Nadie molesta a nadie que quiera venir, por ejemplo, a la oficina de NAKHEEL o EMAAR para obtener más información sobre las instalaciones en construcción, para considerar sus diseños en detalle ... A veces, sin embargo, se trata de lo ridículo: algunos agentes poco confiables pueden presentar la oficina del desarrollador como la oficina de su propia compañía.
Hubo tal caso cuando un comprador de Rusia, que llegó por primera vez al país y, en general, no estaba particularmente dedicado a las ventas locales, se le mostró la oficina del megaproyecto DUBAILANDA, aparentemente con la esperanza de impresionarlo con su alcance, o la apariencia de un tigre vivo detrás de una vitrina de vidrio. No está claro con qué contó el agente, que representa una empresa bastante respetable, entregando los pasillos del desarrollador Dubai Holding. El comprador quedó impresionado no tanto por el truco como por la miopía del supuesto vendedor. "El enemigo no debe ser subestimado", dijo Mao Zedong. Añadiría: no puedes pensar que el cliente es un enemigo más tonto que tú. El comprador es un socio para la cooperación mutuamente beneficiosa a largo plazo.
La pregunta no es una presentación hermosa y a gran escala del proyecto, sino la viabilidad de invertir en un edificio, terreno o casa específicos. Hay muchos ejemplos en los que un desarrollador local realiza una amplia campaña publicitaria, organiza una presentación inteligente de un proyecto, atrae a inversores extranjeros que, de repente, dos años después descubren que el proyecto no es líquido.
- ¿Quiere decir que contactar al desarrollador directamente no siempre es beneficioso, ya que puede participar en un proyecto ilíquido?
Quiero decir algo mas. Es beneficioso contactar al desarrollador directamente si usted: en primer lugar, sabe exactamente qué objeto y en qué proyecto en particular está interesado; en segundo lugar, si lo que necesita está disponible al valor de mercado de hoy; en tercer lugar, si reside permanentemente en los Emiratos, "mantenga su dedo en el pulso" todo el tiempo y reciba ofertas oportunas del desarrollador. Además, no es aconsejable contactar directamente también porque el corredor evalúa de forma independiente las mejores ofertas de varios desarrolladores, y las ofertas que el desarrollador ofrece en su oficina estarán limitadas solo por sus proyectos.
- ¿Puedo tener un poco más de detalle?
Si es muy detallado, entonces la revista no es suficiente. Trataré de explicar brevemente. De hecho, incluso hojeando sus revistas con ofertas de bienes raíces, es bastante difícil para una nueva persona, o al menos no vivir en este país, descubrir quién es el desarrollador de un proyecto, quién es el desarrollador de la propiedad y quién es el corredor . Agregue a esto también publicidad en Internet, medios impresos, ofertas de numerosas agencias ... Antes de separarse del dinero, es importante que el inversionista sepa cuál es el propósito de comprar bienes inmuebles para su propia residencia, ingresos o reventa posterior. La ubicación de la propiedad, el calendario de pagos y el "nombre" del constructor también dependen en gran medida de esto. A veces es difícil para un inversionista tomar una decisión. Aquí es donde el corredor en el que confía debería ayudar.
Quiero detenerme en otro punto importante. Muchos creen erróneamente que si contactas directamente con el desarrollador, siempre es más barato. De hecho, a menudo resulta exactamente lo contrario. Tomemos, por ejemplo, una de nuestras ofertas: hoy, el piso de bienes raíces comerciales en la oficina de ventas oficial del proyecto Dubai Pearl cuesta 3,500 drx por pie cuadrado. A pesar de que en este momento no hay pisos completos disponibles, solo se realizan ciertas oficinas. Y en IMEX tenemos para la venta de un par de pisos a 2156 drx por metro cuadrado. (US $ 6317 por m2).
- ¿Es esto posible?
Te lo explicaré. Cuando el precio era mucho más bajo que el actual, un cliente compró este piso. Ahora decidió revenderlo, con su pequeño subsidio. El único inconveniente posible al realizar una transacción con este inmueble comercial es si en el primer caso el comprador realiza el primer pago por un monto del 10% del costo total, luego en el segundo caso tendrá que pagar el 20%, más el 4% por la renovación de los derechos de propiedad. Pero, al final, el precio sigue siendo más bajo que el del desarrollador.
No se debe descartar que, como agente oficialmente registrado en el mercado local, cada uno de los agentes de la compañía recibe diariamente unas doscientas o trescientas cartas con ofertas inmobiliarias, anuncios de ventas preliminares, etc. de empresas constructoras y otras agencias inmobiliarias. Debido a las numerosas conexiones, a menudo recibimos información sobre un objeto mucho antes de su presentación oficial. Hay que "filtrar" muchas cosas: este es nuestro trabajo. A veces, una oferta de preventa (hablaremos de este y otros términos un poco más tarde) puede ser tan interesante que invirtamos un cheque de nuestra empresa en la calidad de un anticipo para que un cliente en Rusia que confía en nosotros pueda comprarlo más tarde. objeto al precio inicial más bajo.
- ¿Todo lo anterior se aplica solo a los bienes raíces de Dubai, o su empresa cubre otros emiratos?
Estamos igualmente interesados en proyectos de inversión atractivos ofrecidos en diferentes partes de los EAU. Ya he dicho que ahora los posibles inversores deberían prestar especial atención a la capital de los EAU, la ciudad de Abu Dhabi. Nuestra empresa ya está trabajando con proyectos de Abu Dhab, y las perspectivas son bastante tentadoras.
- Según las estimaciones de las principales instituciones financieras mundiales, el emirato de Abu Dhabi es considerado uno de los mejores mercados inmobiliarios mundiales para inversores. Pregunta: por que?
Para empezar, Abu Dhabi es la capital federal de los EAU. Además, este emirato ocupa la mayor parte de los Emiratos Árabes Unidos, el 89% del país. Estos hechos, junto con el crecimiento de la economía de Medio Oriente y la importancia cada vez mayor de esta región a nivel mundial, contribuyen al hecho de que la demanda de bienes raíces en los sectores residencial y comercial de la capital está creciendo rápidamente.
Los sectores inmobiliario y de la construcción en los Emiratos Árabes Unidos son los dos principales determinantes de la economía, y se proyecta que aumenten la tasa de crecimiento anual integral en 2010 en un 24.4% y 29.6%, respectivamente. Además, se espera que su contribución al PIB del país en 2010 sea del 23%, en comparación con el 16% en 2006. La contribución del sector de la construcción al PIB de Abu Dhabi en 2007 ascendió a más de 40 mil millones de dirhams, y se espera que en el futuro se generen más de un billón de dirhams.
Además, la estrategia de desarrollo elegida por el gobierno de Abu Dhabi crea incentivos adicionales para el crecimiento continuo del emirato. Se afirma que el objetivo de diversificar su base económica y alejarse de la dependencia del sector energético fue el resultado de un aumento en el flujo de turistas, la aparición de nuevas industrias, servicios públicos y otros aspectos positivos creados en el emirato. En septiembre de 2007, el gobierno publicó los planes de desarrollo propuestos para Abu Dhabi hasta 2030. El Plan 2030 de Abu Dhabi: La Fundación de la Estructura de la Ciudad es una guía integral para transformar la capital del emirato en los próximos 22 años. Establece recomendaciones claras sobre el uso de los actos normativos y legislativos y la estructura organizativa más efectivos, que ayudarán en la gestión del desarrollo urbano en el futuro y determinarán la estrategia del gobierno para un mayor desarrollo y crecimiento sostenible.
Muchos de estos planes se hacen realidad a medida que los resultados de la construcción de grandes instalaciones en Abu Dhabi adoptan líneas cada vez más claras, se concluyen los principales contratos de construcción y se anuncian proyectos a gran escala. Entre ellos, la aparición en el Medio Oriente de sucursales del Fondo Americano para el Apoyo del Arte Contemporáneo. Solomon Guggenheim; una rama del museo francés más rico: el Louvre, que no tiene igual en variedad e integridad de colecciones; parques temáticos de la compañía de Hollywood Warner Brothers, carreras de Fórmula 1, la Academia de Cine de Nueva York (Academia de Cine de Nueva York) y la clínica de Cleveland (clínica de Cleveland).
El movimiento también es notable en el mercado de alquiler de Abu Dhabi: los precios de las áreas comerciales y residenciales aumentaron al 50% debido al hecho de que la demanda excede significativamente la oferta. Este hecho contribuyó a un aumento en el plan de ventas para la construcción en progreso, en el que los primeros inversores fueron recompensados en 2007 con un aumento en el costo de capital en un 35-60%.
- Gracias por la conversación y aclaración. Le deseamos mucho éxito.
¿Por qué tiene sentido que un cliente se contacte con un corredor?
- El monitoreo constante de los bienes raíces le permite elegir la mejor opción tanto para el comprador como para el inversor.
- El análisis constante del mercado y la experiencia con los desarrolladores, reduce los riesgos asociados con el período de construcción, los cambios en diversas condiciones, lo que en última instancia afecta el éxito de la inversión.
- El corredor resuelve muchos problemas sobre la implementación práctica de transacciones, tales como trámites legales para organizar esquemas de inversión óptimos con la apertura de compañías offshore y cuentas bancarias, y, si es necesario, asistencia para realizar pagos. IMEX resuelve fácilmente estos y otros problemas con sus propias oficinas de representación en Moscú y Dubai.
- El cliente no soporta costos adicionales. Basado en la práctica de IMEX, el cliente concluye todos los contratos directamente y ve todos los números reales, lo que constituye el precio de venta. En las ventas iniciales, IMEX recibe un porcentaje de comisión del constructor, es decir, el precio para el cliente no cambia si compra directamente o con el apoyo de IMEX. A veces, conociendo la situación en el mercado y el desarrollador, los especialistas de IMEX logran obtener precios significativamente mejores para sus clientes que los que ofrece el desarrollador en la lista de precios.
- IMEX, al trabajar con el personal de desarrolladores, está tratando de seleccionar ofertas para sus clientes que acaban de aparecer en el mercado, en la llamada etapa de prelanzamiento. Esto le permite ingresar al proyecto de inversión a precios más favorables y, en consecuencia, tener una mejor liquidez.
