Dubai es una ciudad de visitantes. Más del 90% de los casi dos millones de habitantes de la metrópoli son expatriados. Pocos de ellos pueden permitirse comprar su propia vivienda, sin embargo, todos necesitan vivir, trabajar y relajarse en algún lugar. Y por lo tanto, el mercado de alquiler está muy desarrollado. Esto, a su vez, hace que la propiedad en Dubai sea atractiva en términos de inversión.
Ningún secreto 
que muchos ya han adquirido o van a adquirir bienes raíces en Dubai precisamente con el fin de obtener ingresos por alquileres, que son dos o tres veces más altos que en los mercados desarrollados. En este sentido, los inversores están planteando preguntas sobre el alquiler de bienes raíces en Dubai. En este artículo, nosotros, con la ayuda de especialistas de la agencia inmobiliaria de Dubai IMEX Real Estate, hemos tratado de resumir las respuestas a las preguntas más importantes y frecuentes.
¿Puede un propietario en Dubai alquilarlo?
Las relaciones entre propietarios e inquilinos en Dubai están reguladas por la Ley Núm. 26 de 2007, así como sus enmiendas. Según la legislación vigente, cualquier propietario de bienes inmuebles en el territorio del Emirato de Dubai tiene derecho a arrendar su propiedad por un período de al menos 1 (un) año. En el caso de alquiler por un período de menos de un año, dicho alquiler se considera a corto plazo y requiere que el propietario tenga la licencia correspondiente (para las actividades de un hotel o apartamentos de hotel). En este caso, por lo general, los propietarios recurren a una compañía de administración con licencia, a la que transfieren sus propiedades a la administración, y que ya alquila bienes inmuebles en su propio nombre.
¿Qué ingresos por alquileres puede esperar un propietario en Dubai?
Si hablamos de los indicadores promedio del mercado del rendimiento actual de la inversión en bienes raíces, entonces para la vivienda en Dubai hoy, el indicador de ingresos netos por alquiler (es decir, ingresos menos el costo de los servicios inmobiliarios) es en promedio del 5-10% anual. El diferencial en la rentabilidad se debe a diferencias en los tipos y categorías de bienes inmuebles, su ubicación y el costo de los servicios. Al mismo tiempo, los bienes inmuebles exclusivos más caros, por regla general, ofrecen rendimientos más bajos en forma de ingresos por alquileres que las viviendas masivas en proyectos asequibles.
En cuanto al mercado inmobiliario de oficinas, hoy tales inversiones son menos atractivas en términos de ingresos por alquiler que la compra de vivienda. El arrendamiento de locales comerciales (esto incluye no solo tiendas, sino también puntos de servicio, cafeterías, restaurantes, etc.) es potencialmente capaz de generar mayores ingresos (hasta 15% por año), sin embargo, esto depende de los parámetros de la propiedad misma. , y de factores externos a ella.
¿Hay alguna restricción en el costo de alquilar en Dubai?
Al concluir un contrato de arrendamiento inmobiliario, las partes de la transacción tienen derecho a acordar cualquier condición que no contradiga la legislación vigente. No existen restricciones directas sobre el precio del alquiler, que se indica en el contrato entre el arrendador y el arrendatario. Sin embargo, existen restricciones legislativas establecidas para aumentar el costo de la renta al renovar un contrato para el próximo período.
Entonces, por ejemplo, con respecto a los bienes raíces residenciales, existe una regla según la cual el arrendador no tiene derecho a aumentar el alquiler si han transcurrido menos de dos años desde la conclusión del contrato inicial.
Además, al revisar los arriendos al alza, el arrendador debe guiarse por el índice de la Autoridad Reguladora de Bienes Raíces de Dubai (RERA), que refleja las tarifas promedio de alquiler para varios tipos de viviendas dependiendo del área.
¿Cuáles son los requisitos para los inquilinos en Dubai?
Un inquilino de bienes raíces en Dubai (si no estamos hablando de viviendas de alquiler a corto plazo) solo puede ser una persona física o jurídica con estatus de residente en los Emiratos Árabes Unidos. Es decir, un contrato de arrendamiento solo puede celebrarse con un ciudadano de los EAU o un país que sea miembro del Consejo de Cooperación de los Estados Árabes del Golfo Pérsico, o con un expatriado con una visa de residente de los EAU.
En consecuencia, el arrendatario es una entidad legal, debe tener el registro apropiado en los EAU. Puede ser una organización local, una empresa registrada en una zona económica libre o una sucursal (oficina de representación) de una empresa extranjera.
¿Necesita registrar un contrato de alquiler de propiedades en Dubai y quién participa en él?
De acuerdo con las leyes del Emirato de Dubai, todos los arrendamientos de bienes inmuebles en su territorio deben estar debidamente registrados. El registro de los arrendamientos es manejado por la Autoridad Reguladora de Bienes Raíces de Dubai (RERA). Especialmente para estos fines, la agencia creó el sistema Ejari, que permite registrar contratos a través de Internet. El registro en línea en el sitio web de Ejari es simple, requiere un conocimiento técnico mínimo e implica la introducción de solo información básica sobre el contrato de arrendamiento, que incluye:
información sobre la propiedad y los participantes en la transacción, así como los términos del contrato. A cada contrato registrado se le asigna un código de barras único mientras dure su validez. El registro es gratuito, y tanto el arrendador como el arrendatario pueden registrar un contrato de arrendamiento. Hasta ahora, se ha establecido la responsabilidad por el incumplimiento del requisito de registro obligatorio, pero, de acuerdo con las disposiciones de la ley, todos los participantes en transacciones que no se han registrado quedan automáticamente privados del derecho a solicitar a los órganos judiciales y gubernamentales la protección de sus intereses.
¿El propietario paga algún impuesto sobre los ingresos de alquiler en Dubai?
No hay impuestos sobre la propiedad y los ingresos en los Emiratos Árabes Unidos. Por lo tanto, la posesión de bienes inmuebles en Dubai, así como la recepción de ingresos, por ejemplo, de su alquiler, no implica ninguna consecuencia fiscal para el propietario dentro de la jurisdicción de los EAU. Sin embargo, debe entenderse que el propietario de la propiedad inmobiliaria es responsable de su mantenimiento adecuado y debe pagar los costos de su mantenimiento (Honorarios de mantenimiento) establecidos por la compañía administradora. Como regla general, dichos pagos se cobran anualmente con un año de anticipación y para Dubai, según el proyecto, oscilan entre 20 y 80 dólares por metro cuadrado. m por año.
¿Cómo es la propiedad de alquiler en Dubai?
En sus términos más generales, el procedimiento para alquilar bienes inmuebles en Dubai en la mayoría de los casos es el siguiente:
1. El propietario mismo, o con la ayuda de una agencia de bienes raíces, está buscando un inquilino.
2. Cuando se encuentra al inquilino, el arrendador firma un contrato de arrendamiento con él, que refleja todos los parámetros de la transacción, en particular:
- precio de alquiler y condiciones de pago,
- período de alquiler y términos de su extensión,
- costos adicionales asociados con la operación de la propiedad y su distribución entre las partes,
- responsabilidad de las partes en caso de incumplimiento de las condiciones del contrato.
3. Al firmar el contrato, el inquilino paga el alquiler del año (generalmente mediante cheque), así como un depósito de seguridad (generalmente el 5% del alquiler anual).
4. Tras recibir el pago del inquilino, el propietario le entrega las llaves, los llaveros, las tarjetas de acceso, etc., necesarios para el acceso sin obstáculos a los locales alquilados y la infraestructura relacionada (piscina, gimnasio, etc.), así como copias de documentos ( certificado de propiedad, pasaporte del propietario, etc.) requerido por el arrendatario para conectar agua, electricidad, aire acondicionado, teléfono, Internet, etc.
¿Cómo se realiza el alquiler de bienes inmuebles en Dubai?
En el mercado de alquiler en Dubai, así como en el resto de los Emiratos Árabes Unidos, es costumbre pagar el alquiler con un año de anticipación. Como regla general, todos los pagos se realizan mediante cheques bancarios. Dependiendo de los términos del contrato, el monto del alquiler anual se paga con uno o más cheques. En este último caso, los cheques están fechados por fechas futuras. Por ejemplo, si el número de cheques es 4, entonces las fechas de los cheques corresponderán a las fechas en el futuro cada trimestre, y si el número de cheques es 12, se fecharán a intervalos de un mes. En consecuencia, en la fecha indicada en el cheque, el propietario puede presentarlo al banco y recibir dinero de la cuenta del inquilino. La emisión de cheques sin garantía en los EAU es un delito penal, por lo que pagar con cheques, aunque no ofrece una garantía del 100% de la renta, es una forma bastante confiable y conveniente de realizar pagos.
¿Puede un propietario que no es residente de los EAU recibir dinero con cheque?
Debe recordarse que el período durante el cual se puede presentar un cheque para el pago es de 6 meses, después de los cuales se "agota". Si el cheque está escrito a nombre de un individuo y no tiene marca solo en la cuenta bancaria del destinatario, la persona indicada en el cheque, independientemente de la presencia de una visa de residente, puede recibir efectivo en cualquier sucursal del banco emisor. De lo contrario, o si el cheque está escrito a nombre de la empresa, el dinero solo se puede recibir en una cuenta bancaria, y la cuenta debe abrirse en uno de los bancos de los EAU. El estado de residente tampoco es obligatorio.
Varios bancos en los EAU abren fácilmente cuentas para no residentes (incluidas empresas extranjeras). El procedimiento para abrir una cuenta bancaria lleva menos de una hora, y los requisitos mínimos para depositar dinero en una cuenta para abrirla son actualmente 10 mil dirhams de los EAU (aproximadamente US $ 2750).
Si las opciones de alquiler enumeradas no son adecuadas para el arrendador, él puede concluir un acuerdo con la agencia de bienes raíces a través de la cual se realizó el alquiler. Luego, los cheques pueden emitirse a nombre de la agencia, y después de recibir dinero de ellos, la agencia los transfiere (o los transfiere en efectivo) al arrendador. Lo principal en este caso es abordar de manera competente el tema de elegir una empresa asociada.
¿Quién paga una comisión a una agencia de bienes raíces?
Cuando el intermediario en la transacción es una agencia de bienes raíces, se le paga una comisión. Según la práctica existente, el inquilino paga la comisión a la agencia de bienes raíces. Por lo general, esto es el 5% del monto del alquiler anual. Los servicios de la agencia finalizan después de firmar un contrato de arrendamiento. Si el arrendador necesita servicios de agencia adicionales (que representan sus intereses en los Emiratos Árabes Unidos durante la vigencia del contrato de arrendamiento, acepta pagos del inquilino, paga los costos de mantenimiento de bienes raíces, etc.), su costo se negocia adicionalmente.
¿Quién paga por la operación y mantenimiento de la propiedad alquilada?
El inquilino y el propietario pueden acordar cualquier condición de alquiler, sin embargo, como regla general, el propietario es responsable de pagar los costos de mantenimiento (Tarifas de mantenimiento) y la revisión de la propiedad. Todos los gastos actuales asociados con la operación del objeto arrendado, tales como: pago de agua, electricidad, aire acondicionado, teléfono, conexión a Internet, etc., así como la reparación continua de bienes inmuebles, corren a cargo del inquilino. Además, el inquilino conecta las utilidades de los respectivos proveedores de forma independiente y en su propio nombre. El inquilino también paga el llamado “Tarifa de vivienda” (tarifa de vivienda), que es una tarifa municipal del 5% de la renta anual. La Autoridad de Electricidad y Agua de Dubai (DEWA) cobra la tarifa en cuotas iguales durante todo el año junto con los pagos por electricidad y agua. Si la unidad de bienes raíces no está conectada al agua y la electricidad (es decir, no está poblada), entonces no se cobra el impuesto a la vivienda. A pesar de que el impuesto a la vivienda se introdujo hace mucho tiempo, hasta ahora no se ha aplicado universalmente y todavía no se incluye en muchas cuentas de DEWA.
¿Es posible alquilar inmuebles en Dubai sin agentes? 
Casi ninguna transacción de bienes raíces, incluido su arrendamiento, puede prescindir de la participación de agentes en Dubai, como, de hecho, en el resto del mundo. Es en las agencias inmobiliarias, la mayoría de las veces, los clientes que desean alquilar, alquilar, comprar o vender bienes raíces solicitan. Trabajando en el mercado, los agentes, como nadie más, poseen información sobre quién, qué y cuánto quieren alquilar, alquilar, vender o comprar. Sin embargo, lejos de todos los participantes profesionales del mercado, están debidamente registrados y operan legalmente.
¿Cuáles son los requisitos para los agentes inmobiliarios en Dubai?
En primer lugar, debe tenerse en cuenta que, de conformidad con el Decreto del Presidente del Departamento de Tierras de Dubai No. 85 de 2006, todas las agencias inmobiliarias que operan en Dubai deben tener una licencia para este tipo de actividad y deben estar registradas en un registro especial de la Autoridad Reguladora del Mercado Dubai Real Estate (RERA). Dado que las entidades comerciales en los EAU no tienen capacidad legal universal, el tipo de actividad permitida debe indicarse claramente en la licencia. Por ejemplo, para la mediación en el arrendamiento, esta actividad debe indicarse directamente en la licencia. Al mismo tiempo, todos los agentes de la compañía deben someterse a un curso de capacitación adecuado y recibir tarjetas de corretaje personales con un número individual. Dichas medidas tienen como objetivo principal proteger los derechos e intereses de los clientes y están diseñadas para minimizar la posibilidad de fraude por parte de los agentes. PR
Puede obtener información adicional de los especialistas de IMEX Real Estate por teléfono. en Moscú +7495 9842053, número gratuito en los EAU 800-IMEX (800-4639) o enviando una solicitud por correo electrónico a [email protected]
